تحليل: مشتري المنازل يواجهون سوق إسكان صعبة تحت رئاسة ترامب

ترجمة: رؤية نيوز

من غير المرجح أن توفر عودة دونالد ترامب إلى البيت الأبيض الكثير من الراحة للأمريكيين الذين يعانون من ارتفاع أسعار المساكن، ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة بعناد، وتكاليف الإسكان المتزايدة، حيث يمكن لسياساته أن تجعل بناء المساكن أكثر تكلفة وتدفع أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع، كما قال الخبراء لنيوزويك.

كان الافتقار إلى القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان في الولايات المتحدة قضية رئيسية خلال دورة الانتخابات هذه، وهي قضية حاول كلا المرشحين معالجتها في أجندتهما، وإن كان بطرق مختلفة بشكل كبير.

وفي حين وعدت كامالا هاريس ببناء ملايين المنازل، وتقديم المساعدات المالية للمشترين لأول مرة، وتخفيف القيود على البناء، اقترح ترامب أنه من خلال الحد من الهجرة غير الشرعية، يمكنه تحرير ملايين المنازل للمواطنين الأمريكيين، مما يقلل الطلب على السوق الضيقة العرض.

وقال رئيس الأبحاث الاقتصادية في ريدفين، تشين تشاو، لنيوزويك: “طوال الانتخابات، أشار ترامب إلى القدرة على تحمل تكاليف الإسكان باعتبارها مشكلة كبيرة. وقال إنه يريد خفض أسعار الرهن العقاري وتخفيف لوائح البناء لتعزيز العرض”. وأضافت “إنه يريد أيضًا خفض الهجرة للحد من الطلب على الإسكان وخصخصة الشركات التي ترعاها الحكومة فاني ماي وفريدي ماك”.

وبعد فوز ترامب يوم الأربعاء واستعادة الجمهوريين السيطرة على مجلس الشيوخ وربما مجلس النواب، قالت تشاو “نحن جميعًا في وضع الانتظار والترقب لمعرفة السياسات الاقتصادية التي يعطيها الأولوية أولاً، وكيف يمكن أن تؤثر بشكل جماعي على سوق الإسكان”.

وقالت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com، لنيوزويك إنه “على الرغم من التفويض القوي من الناخبين، فإن التأثير على سوق الإسكان لا يزال غير مؤكد”.

وقالت هيل إن المشكلة الرئيسية التي تواجه سوق الإسكان، وهي نقص تاريخي في العرض بسبب سنوات من البناء غير الكافي بعد الأزمة المالية في عامي 2007 و2008، “هي نقص في حدود 2.5 – 7.2 مليون منزل تراكمت على مدى العقد الماضي”.

وأضافت أن “هذا ساهم في ارتفاع أسعار المساكن والإيجارات، الأمر الذي أدى إلى تآكل القدرة على تحمل التكاليف لكل من مشتري المساكن والمستأجرين. وقد أقرت منصة الحزب الجمهوري والرئيس المنتخب ترامب أثناء حملته الانتخابية بهذه التحديات، مما ألقى الضوء على المشاكل التي يواجهها العديد من الناخبين يوميا”.

ومع ذلك، من المرجح أن يكون للمقترحات الرامية إلى معالجة هذه التحديات مزيج من العواقب الجيدة وغير المقصودة، ولكن السلبية، على سوق الإسكان. وبشكل عام، من المرجح أن تساعد سياسات جانب العرض التي اقترحها الرئيس المنتخب ترامب في زيادة العرض، ولكن المقترحات التي تركز على الطلب قد يكون لها عواقب سلبية غير مقصودة”.

وفيما يلي ثلاث طرق يمكن أن تؤثر بها رئاسة ترامب الثانية على سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

أسعار الرهن العقاري الأعلى

يتفق جميع الخبراء على أن أسعار الرهن العقاري من المرجح أن ترتفع في الأمد القريب إلى المتوسط ​​بعد تولي ترامب منصبه في 20 يناير 2025.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين ونائب الرئيس الأول للأبحاث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، لنيوزويك: “في الأمد القريب، قد ترتفع أسعار الرهن العقاري بسبب التركيز الأقل على عجز الميزانية وتمديد وتوسيع التخفيضات الضريبية”.

وأضاف: “إذا كان من الممكن كبح الإنفاق الحكومي بالاقتران مع التخفيضات الضريبية أو ازدهار الاقتصاد، فإن تخفيضات بنك الاحتياطي الفيدرالي ستحدث تأثيرًا أكبر على خفض أسعار الرهن العقاري”.

وفي الوقت الحالي، لا تزال أسعار الرهن العقاري ترتفع أسبوعًا بعد أسبوع على الرغم من قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي الأخيرة بخفض سعر الفائدة الرئيسي.

واعتبارًا من 7 نوفمبر، وفقًا لفريدي ماك، بلغ متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت الحالي لمدة 30 عامًا الأسبوعي 6.79%، بزيادة 0.07% عن الأسبوع السابق، ولكن بانخفاض 0.71% عن العام السابق.

وفي حين اعتبرت أسعار الرهن العقاري المرتفعة مرتبطة بقلق السوق بشأن نتيجة الانتخابات، ظلت الأسعار مرتفعة حتى بعد إعلان فوز ترامب.

وقالت تشاو لنيوزويك إنه من الآن فصاعدًا، يمكن أن ترتفع أسعار الرهن العقاري أو تنخفض اعتمادًا على السياسات التي يختار ترامب إعطائها الأولوية بمجرد توليه منصبه، وكيف تتطور الظروف الاقتصادية الأمريكية.

وقالت: “إذا ضعف الاقتصاد، ستنخفض الأسعار مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض المزيد، ولكن إذا ظل الاقتصاد قويًا، فستظل الأسعار مرتفعة”. “وكلما زادت التعريفات الجمركية أو التخفيضات الضريبية، سترتفع الأسعار، ولكن إذا تم تقليص هذه الخطط، ستنخفض الأسعار”.

ووفقًا لتشاو، من المرجح أن تكون أسعار الرهن العقاري أكثر تقلبًا في الأمد القريب إلى المتوسط ​​”لأن ترامب تحدث عن العديد من السياسات التي سيكون لها تأثير كبير على الأسعار”.

وتابعت: “ستكون الأسعار متقلبة حيث نتعلم جميعًا السياسات الأكثر احتمالية للتنفيذ، فعلى سبيل المثال، فإن أهم سياستين من منظور المعدلات هما مقترحاته بزيادة التعريفات والتخفيضات الضريبية. فكلما زادت التعريفات وكلما تم توقيع المزيد من التخفيضات الضريبية في القانون، فمن المرجح أن ترتفع المعدلات”.

كما زعم تشاو “إن عملية سن هذه السياسات ستبقي المعدلات متقلبة لأن التوقعات حول حجم ونطاق التغييرات سوف تتأرجح”.

تنظيم أخف وحوافز ضريبية لبناة المنازل

تتضمن بعض السياسات التي ناقشها ترامب خلال حملته الانتخابية تخفيف التنظيم حول بناء المنازل وتقديم حوافز ضريبية لأولئك الذين يتطلعون إلى زيادة المخزون.

وقد شارك موقع Realtor.com تقديرات تشير إلى أن التكلفة الإجمالية للتنظيمات على المستويات الفيدرالية والولائية والمحلية للحكومة تضيف أكثر من 90 ألف دولار إلى سعر المنزل الجديد.

وقالت هيل إن جهود ترامب للحد من التنظيم “قد تجعل من الأسهل على البناة إضافة منازل بأسعار أقل، مما قد يؤدي إلى تسريع الاتجاه المطلوب بشدة والذي بدأ بالفعل”.

وأضافت: “قد يأتي العرض الموسع أيضًا من توفير الأراضي الفيدرالية لتطوير الإسكان، وهو التزام وفكرة ناقشها ترامب في برنامج الحزب الجمهوري أثناء حملته. معًا، يمكن أن تساعد هذه الأفكار شركات البناء في إحراز تقدم في نقص الإسكان الذي اتسع إلى حد كبير على مدى العقد الماضي”.

لكن حتى هذه السياسات الإيجابية المحتملة تأتي مع تحذير، كما قالت تشاو.

وقالت لنيوزويك: “من المؤكد أن التنظيم الأخف وتخفيضات الضرائب يمكن أن تساعد شركات البناء في بناء المزيد من المنازل، الأمر الذي سيفيد في نهاية المطاف مشتري المنازل”. “ومع ذلك، فإن العديد من اللوائح التي تؤثر على شركات بناء المنازل تسيطر عليها الحكومات المحلية، وبالتالي فإن الحكومة الفيدرالية محدودة في قدرتها على التأثير على شركات البناء”، وأضافت، “على الرغم من أنها بالتأكيد يمكن أن تعتمد على الحكومات المحلية لتخفيف اللوائح”.

ارتفاع تكلفة بناء المساكن

وفقًا للخبراء، من المرجح أن تؤدي بعض وعود حملة ترامب لتحسين اقتصاد البلاد – زيادة التعريفات الجمركية على السلع المستوردة والحد من الهجرة – إلى زيادة تكلفة بناء منازل جديدة في الولايات المتحدة، في وقت يحتاج فيه الأمريكيون بشدة إلى المزيد من المخزون لتحسين القدرة على تحمل التكاليف.

وقالت تشاو: “إذا زاد الرئيس ترامب التعريفات الجمركية على المدخلات لبناء منزل – على سبيل المثال، الأخشاب – فإن تكلفة بناء منزل سترتفع”.

وأضافت: “على نحو مماثل، إذا ارتفعت تكاليف العمالة في البناء بسبب وجود عدد أقل من عمال البناء بسبب قيود الهجرة، فإن تكلفة بناء منزل سترتفع أيضًا”. “سواء كانت هذه الزيادات ستنتقل إلى أسعار المساكن أم لا، فهذا يعتمد على ظروف السوق. قد يكون السبب هو أن البناة يبنون أقل”.

وقالت هيل أيضًا إن جهود ترامب لتحسين القدرة على تحمل التكاليف من خلال الحد من الهجرة غير الشرعية قد تأتي بنتائج عكسية، مما يترك قطاع بناء المساكن يعاني من نقص في الموظفين وبالتالي زيادة تكلفة الإسكان.

وأضافت: “في الأمد القريب، قد يؤدي الحد من الهجرة إلى إلحاق ضرر شديد بمعروض العمالة اللازمة لبناء مساكن جديدة حيث يتكون ما يصل إلى ثلث العمالة في البناء السكني من عمال مولودين في الخارج”.

كما أشارت: “في الأمد البعيد، قد يؤدي الحد من الهجرة إلى نمو سكاني سلبي في الولايات المتحدة، حيث يبلغ معدل الخصوبة الإجمالي على المستوى الوطني في الولايات المتحدة 1.67، وهو أقل بكثير من معدل دعم السكان البالغ 2.1”.

وأوضحت “بعبارة أخرى، بدون الهجرة لسد فجوة استبدال السكان، من المرجح أن تشهد البلاد انخفاض الطلب الكلي على الإسكان. وقد تشمل عواقب ذلك انخفاض حقوق الملكية لأصحاب المساكن من خلال انخفاض أسعار المساكن وانكماش العمالة في قطاع بناء المساكن، مما قد يكون له آثار جانبية على الاقتصاد الأوسع نطاقًا”.

في الأمد القريب، من المتوقع ألا يتغير الكثير بعد عودة ترامب إلى البيت الأبيض، فمن المرجح أن تستمر أسعار المساكن في الارتفاع مع بقاء العرض ضيقًا، ومن المتوقع أن تجعل أسعار الرهن العقاري المتقلبة كل من المشترين والبائعين حذرين.

أما في الأمد البعيد، فقد تتحسن الأمور أو تسوء بشكل كبير – لكن هذا يعتمد على ما يقرر ترامب إعطائه الأولوية بمجرد وصوله إلى البيت الأبيض.