ترجمة: رؤية نيوز
مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري وارتفاع أسعار المساكن على مستوى البلاد، سيرث دونالد ترامب المشكلة الشائكة المتمثلة في سوق الإسكان في الولايات المتحدة عندما يتولى منصبه يوم الاثنين.
وخلال السباق الرئاسي لعام 2024، تعهد بإصلاح النقص المزمن في المخزون في البلاد من خلال فتح المزيد من الأراضي الفيدرالية للإسكان وترحيل ملايين المهاجرين غير المسجلين الذين قال إنهم السبب الرئيسي لأزمة الإسكان في البلاد.
كما وعد بخفض أسعار الرهن العقاري لجعل شراء المساكن أكثر تكلفة من خلال خفض التضخم – ومع ذلك يخشى الخبراء أن تؤدي خططه إلى تفاقم التضخم وتآكل القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان.
وكانت القدرة على تحمل تكاليف الإسكان موضوعًا كبيرًا خلال السباق الرئاسي العام الماضي والذي انتهى بفوز ترامب على نائبة الرئيس كامالا هاريس، وتحدث كلاهما كثيرًا عن كيفية معالجتهما للأزمة المستمرة، حيث وعدت هاريس ببناء ملايين المنازل إذا تم انتخابها وتعهد ترامب بزيادة المخزون من خلال خفض اللوائح وتحرير المنازل التي يشغلها المهاجرون غير الشرعيين.
ومع بقاء أسعار المساكن بالقرب من أعلى مستوياتها أثناء الجائحة ومن المتوقع أن تظل أسعار الرهن العقاري عند مستوى 6% طوال عام 2025 على الرغم من تخفيضات أسعار الفائدة المحتملة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي، فإن امتلاك المساكن سيظل حلمًا بعيد المنال بالنسبة للعديد من الأميركيين هذا العام، وهذا بدوره يعني أن ترامب سيتعرض لضغوط ثابتة لحل الأزمة المستمرة خلال عامه الأول في البيت الأبيض.
خطط ترامب – وكيف يمكن أن تأتي بنتائج عكسية
وقالت تايلور روجرز، المتحدثة باسم فريق انتقال ترامب-فانس، لمجلة نيوزويك في بيان: “سيفي الرئيس ترامب بوعده بجعل الإسكان ميسور التكلفة مرة أخرى من خلال هزيمة التضخم التاريخي وخفض أسعار الرهن العقاري”.
وأضافت: “سيحظر الرئيس ترامب الرهن العقاري للمهاجرين غير الشرعيين الذين يرفعون أسعار المساكن، ويلغي اللوائح الفيدرالية التي ترفع تكاليف الإسكان، ويفتح أجزاء من الأراضي الفيدرالية بضرائب منخفضة للغاية ولوائح لبناء المساكن على نطاق واسع. سيتم خفض تكلفة المنازل الجديدة إلى النصف، وسينهي الرئيس ترامب أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان”.
ومع ذلك، وفقًا لدان هناتكوفسكي، الرئيس التنفيذي لشركة Jome، التي تعمل بالذكاء الاصطناعي، والتي كانت تُعرف سابقًا باسم NewHomesMate، هناك “عوامل إضافية” في الأجندة السياسية الشاملة لترامب يجب مراعاتها والتي قد تؤثر على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.
وقال لنيوزويك: “على الرغم من أنني أعتقد أن توفير المزيد من الأراضي وتقليل التنظيم أمر إيجابي للسوق، إلا أن بعض السياسات الأخرى قد يكون لها تأثير سلبي كبير على سوق الإسكان. على سبيل المثال، قد تؤدي التعريفات الجمركية على مواد مثل الأخشاب، والتي يتم استيراد الكثير منها من كندا، إلى ارتفاع تكاليف البناء إذا زادت التعريفات الجمركية”.
وأضاف هناتكوفسكي: “بالإضافة إلى ذلك، تلعب سياسات الهجرة ومراقبة الحدود دورًا. يتكون جزء من قوة العمل في البناء، وخاصة في الجنوب والجنوب الشرقي، من المهاجرين غير المسجلين. وإذا تم فرض سياسات هجرة أكثر صرامة، فقد يؤدي هذا إلى نقص العمالة في البناء، مما يزيد من تعقيد القدرة على تحمل تكاليف الإسكان”.
فتح الأراضي الفيدرالية وتقليص القيود التنظيمية البيروقراطية
وقال ترامب إنه سيزيد من المخزون المطلوب بشدة في الولايات المتحدة من خلال فتح الأراضي الفيدرالية لتمكين المزيد من البناء وتقليص القيود التنظيمية التي تجعل من الصعب على البناة البناء.
وقالت سينثيا سيفيرت، مؤسسة شركة KeyLeads، لمجلة نيوزويك: “بالنسبة للبناة، يمكن أن تؤدي القيود التنظيمية الأخف إلى خفض تكاليف البناء وتشجيعهم على القيام بمزيد من المشاريع، مما يؤدي إلى زيادة المعروض من المساكن وتخفيف الضغوط على أسعار المساكن”.
وقالت دانييل هيل، كبير خبراء الاقتصاد في Realtor.com، لمجلة نيوزويك: “إن هذه السياسات مجتمعة يمكن أن تساعد في تخفيف أزمة المعروض من المساكن التي تركت سوق الإسكان تعاني من نقص في المعروض بما يتراوح بين 2.5 إلى 7 ملايين منزل، مما دفع معدلات شغور المساكن إلى مستويات منخفضة، وقيد عدد المنازل المتاحة للبيع، وساهم في ارتفاع الإيجارات وأسعار شراء المساكن”.
ولكن هناتكوفسكي قال إن المشكلة في فتح الأراضي الفيدرالية هي أن أغلبها يقع في المتنزهات الوطنية والقواعد العسكرية، “وهذا ليس المكان الذي يرغب الناس في العيش فيه بالفعل”.
وقال إن هناك قضية أخرى تتمثل في حركة “ليس في حديقتي الخلفية” أو NIMBY، حيث لا يرغب الكثير من الناس الذين يعيشون في منازل عائلية واحدة في السماح بنوع مختلف من البناء في مناطقهم.
وقال: “قال دونالد ترامب إنه سيحمي مجتمعات الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة، لكن ما تحتاجه البلاد هو الدفع نحو المزيد من الإسكان الكثيف وبأسعار معقولة”.
زيادة المخزون مع عمليات الترحيل الجماعي
ويخشى الخبراء أيضًا أنه إذا نفذ ترامب جميع خططه، فقد لا يتبقى عدد كافٍ من العمال لبناء المنازل الجديدة التي تحتاجها البلاد بشدة.
وقال هيل “إن تقييد الهجرة قد يجعل من الصعب على الشركات توظيف العمال في الأمد القريب، ومن المرجح أن يشعر قطاع البناء الذي يوظف العديد من العمال المولودين في الخارج بهذا التأثير بشكل حاد”.
ووفقًا لأحدث مسح مجتمعي أمريكي (ACS)، كانت حصة المهاجرين في البناء 25.5% في عام 2023، ارتفاعًا من 24.7% في العام السابق – وهي أعلى نسبة مسجلة.
وقال سيفيرت “قد تؤدي قيود الهجرة إلى نقص العمالة في صناعة البناء، وزيادة التكاليف وربما إبطاء الجداول الزمنية للمشروع”.
وبالإضافة إلى الضرر الذي قد يلحق بقطاع البناء، يعتقد هناتكوفسكي أن ترحيل المهاجرين قد لا يكون حلاً مهمًا لأزمة الإسكان في الولايات المتحدة.
وقال “لا أعتقد أن المهاجرين غير الشرعيين يلعبون دورًا كبيرًا في سوق الإسكان، فهم لا يتمتعون بقدر كبير من القوة الشرائية في الولايات المتحدة”. “أعتقد أن هذا الحل مبالغ فيه، لكنهم قوة أكبر بكثير من حيث عمالة البناء. إن طرد المهاجرين لن يحرر الكثير من المخزون، لكنني أعتقد أنه سيجعل البناء أكثر تكلفة من وجهة نظر العمالة”.
تعزيز الاقتصاد وخفض التضخم
وتتمثل توقعات Realtor.com لهذا العام في أن أسعار الرهن العقاري سوف تخف تدريجيًا مع تطبيع السياسة النقدية واستمرار الاقتصاد في النمو، ولكن “التوقعات الأطول أجلاً سوف تعتمد على السياسات التي تتبناها الإدارة القادمة والكونجرس في نهاية المطاف”، كما قالت هيل.
وأوضحت: “السياسات المؤيدة للنمو جيدة للاقتصاد وسوف تميل إلى دفع أسعار الرهن العقاري إلى الارتفاع، ولكن ارتفاع الدخول في هذا النوع من البيئة سوف يمكن الأسر والشركات من التعامل بشكل أفضل مع أسعار أعلى”. “ومع ذلك، فإن العجز الكبير في الميزانية أو التعريفات الجمركية التي تدفع التضخم إلى الارتفاع قد تتسبب في زيادة أسعار الرهن العقاري دون تعزيز الدخول أو النمو الاقتصادي بالضرورة ومن المرجح أن يكون التعامل معها أكثر صعوبة بالنسبة للشركات والأسر”.
وبحسب سيفيرت، فإن “سياسات ترامب التي تهدف إلى تحفيز النمو الاقتصادي قد تتسبب في زيادة التضخم، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الرهن العقاري – مما قد يعوض بعض مزايا زيادة الدخل”.
وقد تلحق التعريفات الجمركية، وخاصة ضد كندا، ضررًا كبيرًا بقطاع البناء.
وقال هناتكوفسكي: “إن بناء منزل يكلف عادة حوالي 250 ألف دولار إلى 300 ألف دولار. وتبلغ تكلفة الأخشاب – إجمالي مواد البناء، والإطارات، وأجزاء أخرى من المنزل – حوالي 30% من تكلفة المنزل. وإذا كانت إدارة ترامب تخطط لزيادة التعريفات الجمركية على الأخشاب الكندية بنسبة 50% ، فإن هذا من شأنه أن يجعل تكلفة الأخشاب اللازمة لتسليم المنزل أعلى بنحو 30-40%، وهو ما من شأنه أن يزيد التكلفة بشكل كبير”.
وأضاف: “وفي نهاية المطاف، فإن أسوأ جزء هو أن هذه الزيادة في التكلفة سوف تنتقل إلى الأسر الأمريكية. وهذا بالتأكيد سيكون عاملاً مساهماً في تقليل القدرة على تحمل التكاليف”.
هل يصبح سوق الإسكان أكثر استقراراً أم أكثر تقلباً؟
وقالت سيفيرت إن “سوق الإسكان قد تصبح أكثر تقلباً إذا أدت أسعار الفائدة المرتفعة ونقص العمالة إلى إبطاء معدلات بناء المساكن وزيادة تكاليف الاقتراض”.
ومع ذلك، إذا حفزت إزالة القيود التنظيمية وتخفيضات الضرائب النمو الاقتصادي والدخل المتاح للأسر بما يكفي، فإن هذه العوامل قد تساعد في استقرار الطلب وتوازن السوق”، وأضافت “في نهاية المطاف، سيعتمد الاتجاه على كيفية تطور هذه السياسات واستجابة بنك الاحتياطي الفيدرالي للتضخم والظروف الاقتصادية”.
