ترجمة: رؤية نيوز
إذا كان شعارٌ واحدٌ هو ما ميّز حملة زهران ممداني الناجحة كمرشح ديمقراطي لمدينة نيويورك لمنصب عمدة المدينة، فقد يكون دعوته لتجميد الإيجارات.
وقد استقطب هذا التعهد – المُلصق على القمصان والحقائب ورسائل الحملة في جميع أنحاء المدينة – بعضًا من أشدّ الدعم والمعارضة لحملة ممداني.
ليس من غير المألوف أن يدعم عمدة مدينة نيويورك الإيقاف المؤقت لزيادات الإيجارات على ما يقرب من مليون وحدة سكنية مُثبّتة الإيجار في المدينة، والتي تُشكّل حوالي نصف إجمالي الشقق الإيجارية وتُؤوي أكثر من مليوني شخص.
لكن ممداني ذهب إلى أبعد من ذلك، مُتعهّدًا باستبدال أعضاء مجلس إرشادات الإيجارات بأفراد ملتزمين بتجميد الإيجارات كل عام من ولايته.
ويقول المدافعون عن حقوق المستأجرين إن تجميد الإيجارات سيوفر راحة بالغة لسكان نيويورك ذوي الدخل المحدود – وخاصةً العائلات من أصول غير مقيمة، وكبار السن، ومستأجري الجيل Z – في واحدة من أغلى مدن البلاد.
إلا أن أصحاب العقارات يقولون إن تجميد الإيجارات سيحرم العديد من المباني من دخل أساسي ضروري لصيانة وإصلاح الشقق المستقرة، بينما يقول بعض خبراء اقتصاد الإسكان إن انخفاض الإيجارات قد يُثبط بناء المساكن التي تشتد الحاجة إليها.
إليكم حقيقة تجميد الإيجارات الذي أعلنه ممداني، وما يعنيه للمدينة.
كيف يعيش مستأجرو نيويورك؟
يأتي تعهد ممداني بتجميد الإيجارات في الوقت الذي يعاني فيه مستأجرو المدينة، فحوالي ربع أسر المدينة التي لا تعيش في مساكن عامة أو لا تستخدم قسائم إسكان، تُثقل كاهلها أعباء الإيجار، ما يعني أنها تنفق نصف دخلها على الأقل على السكن. يبلغ متوسط دخل الأسرة المستأجرة حوالي 70 ألف دولار أمريكي سنويًا، لكن متوسط الإيجار على مستوى المدينة سيصل إلى ما يقرب من 3,700 دولار أمريكي شهريًا – أو أكثر من 44 ألف دولار أمريكي سنويًا – في أواخر عام 2024.
تُشكل الشقق المُثبّتة الإيجار النسبة الأكبر من المساكن بأسعار معقولة في المدينة. بلغ متوسط الإيجار للشقة المُثبّتة الإيجار حوالي 1,500 دولار أمريكي في عام 2023 وفقًا لأحدث بيانات المدينة – أي أقل بحوالي 141 دولارًا أمريكيًا من المتوسط الإجمالي البالغ 1,614 دولارًا أمريكيًا لجميع وحدات الإيجار.
يُمثّل السكان السود واللاتينيون وذوو الدخل المحدود نسبة كبيرة من المستأجرين في الشقق المُثبّتة الإيجار، وبالتالي قد يستفيدون بشكل خاص من تجميد الإيجارات.
ويُصعّب ارتفاع تكاليف المعيشة على سكان نيويورك البقاء في المدينة. قال ممداني في فيديو دعائي: “يبلغ متوسط دخل الأسرة المُثبّتة الإيجار 60 ألف دولار أمريكي سنويًا. أي زيادة في الإيجار قد تدفعهم إلى مغادرة المدينة”.
في الوقت الحالي، ستستمر الإيجارات في الارتفاع. فبعد أقل من أسبوع من فوز ممداني في الانتخابات التمهيدية، صوّت مجلس إرشادات الإيجار، المكون من تسعة أعضاء، يوم الاثنين على رفع إيجارات عقود الإيجار لمدة عام واحد في الوحدات السكنية المستقرة بنسبة 3%، و4.5% لعقود الإيجار لمدة عامين.
رفع المجلس الإيجارات بنسبة 9% إجمالاً خلال السنوات الثلاث الأولى من ولاية العمدة إريك آدامز. وهذا يمثل زيادة عن سلفه، العمدة بيل دي بلاسيو، الذي أشرف على ثلاث عمليات تجميد للإيجارات خلال سنواته الثماني في المنصب، وزيادة بنسبة 6% في الإيجارات المستقرة إجمالاً.
وصف أليكس أرملوفيتش، أحد أعضاء مجلس إرشادات الإيجار الذين صوّتوا لصالح زيادة الإيجار، الأمر بأنه “حل وسط دقيق” بين شهادات متضاربة من الملاك والمستأجرين.
إيجابيات وسلبيات تجميد الإيجار
يشير منتقدو تجميد الإيجارات إلى بعض القضايا الرئيسية. إذ يجادلون بأن زيادات الإيجار ضرورية لتمكين الملاك من مواكبة تكاليفهم، بما في ذلك إصلاحات وصيانة المباني.
ويُجادل مؤيدو تجميد الإيجارات بإمكانية استفادة مُلّاك العقارات من موارد أخرى لسد الفجوة في الإيرادات.
وصرح سام شتاين، محلل سياسات الإسكان في جمعية الخدمة المجتمعية – وهي منظمة غير ربحية تُركز على مساعدة سكان نيويورك ذوي الدخل المحدود، بأن البرامج المُوجّهة التي تُديرها المدينة والمصممة لمساعدة مُلّاك العقارات غير القادرين على تغطية التكاليف هي الأنسب لمعالجة المشكلة بدلاً من رفع الإيجارات لجميع الوحدات المُثبّتة.
ويُجادل ممداني وغيره من مُؤيدي تجميد الإيجارات بأن العديد من مُلّاك الوحدات المُثبّتة يُحققون نتائج جيدة. في الواقع، وجد تقرير صادر عن مجلس إرشادات الإيجار أن متوسط دخل هؤلاء المُلّاك، بعد خصم النفقات وتعديل التضخم، قد ارتفع بنسبة 8% بين عامي 2022 و2023.
لكن هذا الرقم لا يُعطي صورة مالية كاملة، إذ قد يكون على مُلّاك العقارات رهون عقارية وديون أخرى، وهو مُتوسط لمجموعة مُتنوّعة للغاية من المباني.
تتراوح المباني التي تحتوي على شقق مُثبّتة الإيجار بين مجمعات سكنية جديدة وفاخرة بإيجارات سوقية باهظة وعدد قليل من الوحدات المُثبّتة الإيجار، ومباني مُثبّتة الإيجار بنسبة 100%، والتي كانت إيجاراتها مُتحكّمة لمدة 70 عامًا، وهذا التنوع يُصعّب بشكل خاص تطبيق زيادة إيجارية على مستوى المدينة على جميع هذه الوحدات.
وقال أرملوفيتش: “لدينا أحدث المباني وأكثرها صحةً وغلاءً للإيجار في المدينة، بالإضافة إلى أكثر المباني تدهورًا وانخفاضًا في الإيجار، جميعها تحت نظام واحد، ويُفترض بنا اختيار رقم واحد”.
معالجة نقص المساكن
في الأساس، تُعزى مشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن في نيويورك إلى نقص المنازل. فقد وصلت معدلات شغور الشقق مؤخرًا إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من 50 عامًا، حيث بلغت 1.4%.
يخشى بعض خبراء اقتصاد الإسكان من أن تجميد الإيجارات على الوحدات السكنية المستقرة قد يُثني عن بناء المساكن، مما يُفاقم انخفاض المعروض من المنازل ويؤثر سلبًا على القدرة على تحمل التكاليف.
ويشيرون إلى أن مطوري العقارات يقبلون حوافز ضريبية على المباني الجديدة والمُحوّلة التي تضم عددًا معينًا من الوحدات السكنية المستقرة الإيجار، ويجادل البعض بأن شركات البناء ستكون أقل ميلًا للاستفادة من هذه البرامج إذا حققت الوحدات المستقرة إيرادات أقل في ظل تجميد الإيجارات.
وقال أرملوفيتش إن عدة عمليات تجميد للإيجارات في ظل إدارة مستقبلية لن يكون لها على الأرجح سوى تأثير متواضع على بناء المساكن بشكل عام، لكنه يخشى أن بيئة الإيجارات المستقرة قد تُخيف بعض المطورين والممولين.
وقال أرملوفيتش: “يشبه الأمر تمامًا المصرفيين المحافظين القدامى في منتصف العمر الذين يقولون: يا إلهي، هل تريدون ضمان قرض بناء في ظل الاشتراكية؟”.
كما طرح ممداني سياسات إسكانية أخرى داعمة للبناء. اقترح المرشح بناء 200 ألف وحدة سكنية مدعومة بأسعار معقولة، ومضاعفة تمويل هيئة الإسكان في المدينة للحفاظ على المساكن الميسورة القائمة، بينما أعرب عن اهتمامه بتخفيف لوائح استخدام الأراضي لتحفيز بناء وحدات سكنية جديدة.
ما رأي المستأجرين والملاك في تجميد الإيجارات؟
في حين أن فوز ممداني كان مفاجئًا بعض الشيء، قال جون ليفا، وهو من سكان نيويورك المخضرمين، إنه يعكس رغبة المستأجرين في رؤية مرشح لمنصب عمدة المدينة يعد بمعالجة قضايا القدرة على تحمل الإيجار بشكل مباشر، وقد عمل ليفا على تنظيم المستأجرين في بروكلين، الذين قال إنهم عانوا من ضائقة إيجارية على مدى العقد الماضي.
فقال الرجل البالغ من العمر 54 عامًا، والذي عاش في شقته ذات الإيجار الثابت على مدى الثلاثين عامًا الماضية: “كنت أدفع 400 دولار شهريًا لشقة من غرفتي نوم عندما وصلت إلى هنا”. “في ذلك الوقت، كان قادرًا على تحمل تكاليف الدراسة الجامعية، وشراء سيارة، ودفع الإيجار من خلال وظيفة بأجر أدنى”. “يعمل المستأجرون الآن في وظيفتين أو ثلاث وظائف فقط لمحاولة دفع ما في وسعهم الآن.”
وصرح كيني بورغوس، الرئيس التنفيذي لجمعية شقق نيويورك، بأنه لا داعي للتعارض بين مصالح المستأجرين والملاك في حل أزمة القدرة على تحمل الإيجار في مدينة نيويورك، ولكن تجميد الإيجارات ليس الحل.
وأضاف بورغوس: “عندما يتعلق الأمر بالقدرة على تحمل الإيجار، فإن الطريقة الوحيدة المؤكدة لخفض الإيجار هي زيادة العرض”.
وفي ظل حجم المساكن الجديدة التي تحتاجها نيويورك بشدة، قال بورغوس إنه سيتعين على ممداني العمل مع المطورين والقطاع الخاص لتلبية هذا الطلب إذا فاز في الانتخابات هذا الخريف.
وأضاف بورغوس أن ضرائب العقارات في مدينة نيويورك هي “أكبر نفقات تشغيل مساكنهم”. وبدون رفع الإيجارات، يواجه الملاك وضعًا “حرجًا”.
لكن ليفا قال إن الأمر ليس بهذه البساطة، بل هو مسألة العرض والطلب. أشار إلى أن بناء مساكن جديدة مدعومة بشكل دائم يستغرق وقتًا، وأن القطاع الخاص لا يحظى بحوافز كافية للقيام بذلك، مضيفًا أن المستأجرين بحاجة إلى إغاثة فورية.
وقال ليفا عن مالكي العقارات الذين يشعرون بضغط تكاليف التشغيل: “اضغطوا من أجل خفض الضرائب إذا كانت هذه هي المشكلة. لكن المستأجرين لا يستطيعون دفع المزيد”.
