تحليل: وعد ممداني بتجميد الإيجارات قد يصطدم بواقع مالي حرج

ترجمة: رؤية نيوز

يسعى الاشتراكي الديمقراطي، الذي يقود السباق لمنصب عمدة أكبر مدينة في البلاد، إلى تجميد الإيجارات لأكثر من مليوني نيويوركي، مما يوفر على المستأجرين ما يصل إلى 6.8 مليار دولار.

ستمثل هذه الخطوة – التي قد تستمر لمدة تصل إلى أربع سنوات – واحدة من أكثر الجهود جرأة في البلاد لمعالجة أزمة السكن الميسور. وفي حال نجاحها، فمن المرجح أن يتطلع الديمقراطيون في جميع أنحاء البلاد إلى نيويورك كمصدر إلهام في سعيهم لإيجاد طرق مبتكرة لمعالجة المشاكل المالية التي تواجه ناخبيهم المتعثرين.

لكن تنفيذ هذه الخطة الجريئة مسعى محفوف بالمخاطر وقد يواجه تحديات اقتصادية شائكة.

يعود ذلك إلى أن تجميد الإيجارات الذي اقترحه زهران ممداني – الذي حقق مفاجأة كبيرة في الانتخابات التمهيدية للحزب الديمقراطي في المدينة، حيث كانت القدرة على تحمل التكاليف محور حملته – سينطبق على مخزون المساكن الخاضعة للوائح الإيجار في المدينة، وهي مجموعة واسعة ومتنوعة من المباني التي توفر إيجارات معقولة لسكان نيويورك ذوي الدخل المحدود في الغالب، والتي أظهرت علامات ضائقة مالية متزايدة في السنوات الأخيرة.

ستكون هذه خطوة غير مسبوقة، إذ تتجاوز ثلاث عمليات تجميد للإيجارات امتدت على مدى ثماني سنوات في عهد العمدة السابق المتشدد بيل دي بلاسيو، ويقول المؤيدون إنها ستوفر إغاثة مالية ضرورية للغاية للمستأجرين في وقت تدفع فيه التكاليف الباهظة الناس إلى مغادرة المدينة، ويأتي ذلك بعد أربع زيادات متتالية في الإيجارات في عهد العمدة إريك آدامز بلغت 12%.

لكن جماعات الضغط من مُلّاك العقارات – التي دعمت إلى حد كبير الحملة الانتخابية التمهيدية للحزب الديمقراطي للحاكم السابق أندرو كومو، والتي باءت بالفشل – حذّرت من تراجع وشيك في المباني الخاضعة لقوانين الإيجار منذ موافقة الولاية على إصلاح شامل للقواعد التي تحكمها، يُراعي مصالح المستأجرين، عام ٢٠١٩.

وقد تزايدت المخاوف بشأن تداعيات هذه التغييرات – وتحديدًا على المباني القديمة في الأحياء الخارجية – من خبراء إسكان بارزين، بمن فيهم كبار مسؤولي دي بلاسيو.

أدت تغييرات عام ٢٠١٩ إلى إلغاء أو تقليص سُبُل زيادة الإيجارات خارج الزيادات السنوية التي أقرّها مجلس إرشادات الإيجار، وهو لجنة يُعيّنها رئيس البلدية.

وقالت أليسيا غلين، التي شغلت منصب نائبة رئيس بلدية دي بلاسيو لشؤون الإسكان، وتؤكد أن تجميد الإيجارات في هذه المرحلة سيكون مُضلّلاً: “ما يفعله مجلس إرشادات الإيجار الآن أهم بكثير”، وتُعدّ غلين الآن مؤسِّسة ومديرة تنفيذية لشركة تطوير الإسكان متعدد الدخل MSquared. أن “ما يحدث هناك الآن ليس مجرد مسرحية سياسية؛ إنه اقتصاد حقيقي”.

أزمة السكن في نيويورك حادة لدرجة أن الحلول البسيطة والمباشرة لخفض تكاليف السكن قليلة، وغالبًا ما تتطلب الإصلاحات المجدية تدخلاً من الولاية أو الحكومة الفيدرالية، فبلغ معدل الشواغر الإيجارية – 1.4% – أدنى مستوياته منذ أكثر من 50 عامًا. وفي إحدى الليالي، نام حوالي 85 ألف شخص في ملاجئ للمشردين تديرها المدينة.

وفي ظل هذه الظروف القاتمة، يُعد تعيين أعضاء في مجلس الإيجارات – والتأثير على نتائج مداولاتهم – من أكثر الطرق المباشرة والفريدة التي يمكن لرئيس البلدية من خلالها تشكيل سياسة الإسكان.

فقالت سيا ويفر، التي تقود تحالفًا من جماعات المستأجرين التي تطالب بتجميد الإيجارات: “الأمور الأخرى التي يمكن لرئيس البلدية القيام بها مهمة، لكن حجم ونطاق ما سيعنيه هذا أمرٌ استثنائي”. وأضافت: “من بين سكان نيويورك ذوي الدخل المنخفض – الذين يقل دخلهم عن 50% من متوسط دخل المنطقة – فإنهم أكثر عرضة للعيش في مساكن ثابتة الإيجار من أي نوع آخر من المساكن”.

ورفض آدامز دعوات تجميد الإيجارات طوال فترة ولايته، مشيرًا إلى ارتفاع تكلفة صيانة المباني.

وقال آدامز في اجتماع عُقد مؤخرًا في قاعة المدينة: “هناك من يجوب الشوارع قائلين: ‘لا زيادات، لا زيادات’، بينما كل شيء يرتفع من حولك”.

إن تكلفة التأمين والوقود والنفقات الأخرى أعلى بكثير مما كانت عليه في عامي 2015 و2016 عندما سُنّ أول تجميدين في عهد دي بلاسيو،أما التجميد الثالث فكان في عام 2020 استجابةً للأشهر الأولى من جائحة كوفيد-19.

ووفقًا لبحث المجلس، ارتفعت التكلفة الإجمالية لصيانة المباني بنسبة تراكمية بلغت 28% على مدى السنوات الخمس الماضية، متجاوزةً بذلك بكثير الزيادات التي أقرّها مجلس الإيجارات في عهد آدامز.

وفي الوقت نفسه، ارتفعت نسبة المباني التي تُعتبر متعثرة – وهي تُعرّف بأنها تكاليف تتجاوز الدخل الإجمالي – ارتفاعًا حادًا مقارنةً بالسنوات التي سبقت عام 2019، كما انخفضت قيم العقارات في المباني الخاضعة لقوانين الإيجار بشكل كبير منذ ذلك الحين.

ومع ذلك، فإن ما يزيد من تعقيد هذه الصورة هو ارتفاع متوسط دخل مُلّاك العقارات بشكل حاد في السنوات الأخيرة، مدفوعًا بزيادات هائلة في مانهاتن، وفقًا لبيانات مجلس إرشادات الإيجار.

حتى مع موافقة مجلس الإيجارات الذي يرأسه آدامز على زيادات أعلى من سلفه، ظلّ مُلّاك العقارات المُستقرة الإيجارات يشتكون باستمرار من أن هذه الزيادات غير كافية في ظلّ وضع ما بعد عام ٢٠١٩.

وقالت آن كورشاك، وهي مُلّاك عقارات في مانهاتن ورئيسة مجلس إدارة جمعية تُمثّل صغار المُلّاك، إن آخر زيادة في الإيجار “خيبت آمال” مُلّاك العقارات الصغيرة و”لم تُراعِ الحسابات”.

بعد عام ٢٠١٩، قالت: “إنّ برنامج تثبيت الإيجارات هو السبيل الوحيد لتحقيق زيادات مُجدية في الإيجارات، وهو ما لم نحصل عليه حتى الآن”.

وطالب ممثلو مُلّاك العقارات في المجلس بزيادات تصل إلى ٨٪ على مدار عام واحد.

بالنسبة لشقة نموذجية مُثبّتة الإيجار – بمتوسط إيجار شهري يبلغ ١٥٠٠ دولار أمريكي – فإن هذا يعني ارتفاعًا في الإيجار يصل إلى ١٦٢٠ دولارًا أمريكيًا، أو ١٤٤٠ دولارًا أمريكيًا إضافية سنويًا للأسرة المتوسطة.

وبلغ متوسط دخل المستأجرين المُثبّتة الإيجارات ٦٠ ألف دولار أمريكي في عام ٢٠٢٣، وفقًا لأحدث مسح للإسكان والشواغر في المدينة. الشقق الشاغرة بأسعار معقولة عند هذا المستوى من الدخل نادرة للغاية.

وقالت ويفر: “تثبيت الإيجارات هو أحد شريان الحياة الوحيد، وعلينا أن نبذل قصارى جهدنا للحفاظ على أسعار معقولة”.

ومن بين جميع المرشحين في الانتخابات التمهيدية للحزب الديمقراطي، كان ممداني الأكثر إصرارًا على تجميد الإيجارات، بينما تردد خصومه في قبول الفكرة أو رفضوها.

وقال الاشتراكي الديمقراطي في مقابلة إذاعية قبل الانتخابات التمهيدية: “سأجمد الإيجار لأكثر من مليوني مستأجر مُثبت الإيجار، لأن هذه من صلاحيات العمدة – وقد فعلها آخر عمدة ثلاث مرات”. وأضاف: “لدينا هذه الأدوات؛ والسؤال هو: هل نريد فعل ذلك؟”.

وأضاف ممداني، في إشارة إلى مساهمات ضخمة من كبار ملاك العقارات والمطورين إلى لجنة عمل سياسي تابعة لكومو تُسمى “إصلاح المدينة”: “لقد قدّم ملاك العقارات في تلك الوحدات السكنية نفسها مبلغ 2.5 مليون دولار للحاكم السابق أندرو كومو. نفس هؤلاء الملاك الذين يدّعون عدم امتلاكهم المال الكافي لتجميد الإيجار، وجدوا 2.5 مليون دولار”.

في الواقع، اصطفت مصالح ملاك العقارات خلف كومو في الانتخابات التمهيدية للحزب الديمقراطي، وإن كان ذلك على مضض. كان كومو، في نهاية المطاف، هو من وقّع تشريع الإيجارات لعام 2019، مع أن القوة الدافعة وراء هذه التغييرات كانت هيئة تشريعية ديمقراطية حديثة العهد في الولاية.

حدّت إصلاحات عام 2019 بشكل كبير من إمكانية رفع ملاك العقارات للإيجارات خارج الإرشادات السنوية، وكانت القواعد تسمح سابقًا للمالكين برفع الإيجارات بنسبة 20% كلما أصبحت الوحدة شاغرة، وسمحت بزيادات سخية – مبالغ فيها، كما جادل الكثيرون – في الإيجارات بعد تجديد المباني والشقق، وسمحت للشقق في نهاية المطاف بالتخلص التدريجي من التنظيم بمجرد وصولها إلى حد إيجار معين.

وقال مارك ويليس، زميل السياسات الأول في مركز فورمان بجامعة نيويورك: “بعد عام 2019، أصبحنا في عالم جديد، وهذا العالم الجديد يضمن تقريبًا ألا تكون زيادات الإيجارات كافية للمباني التي تعتمد بشكل أساسي على إيرادات الوحدات ذات الإيجار الثابت”.

قدّم ويليس بحثًا إلى مجلس الإيجارات في وقت سابق من هذا العام ركّز على مجموعة من المباني القديمة في برونكس حيث تخضع 90% على الأقل من الشقق للتنظيم، فالعديد من المباني المدرجة في البيانات الإجمالية للمجلس – وخاصةً تلك الموجودة في مانهاتن، حيث ارتفعت مداخيل الملاك بشكل كبير – تخضع لتنظيم جزئي فقط، مما يُسهّل عليها استيعاب زيادات التكاليف.

وشرح بحث ويليس بالتفصيل كيف كانت مباني برونكس، من ناحية أخرى، تُكافح لاستيعاب النفقات المتزايدة، مما قد يُعرّض استقرارها على المدى الطويل للخطر.

ويُجادل ويليس وآخرون بأن جزءًا من المشكلة يكمن في أن المجلس مُكلّف بـ”مهمة مستحيلة” لحل مشكلة تتطلب إصلاحات خارج إطار المبادئ التوجيهية السنوية، مثل تشريعات الولاية.

وقال جلين: “لا يوجد مبرر للموافقة على نفس زيادات الإيجار لمبنى مكون من 20 وحدة في برونكس بُني عام 1943 ويملكه السيد براون، ومبنى فاخر مكون من 1000 وحدة تملكه شركة تطوير عقاري كبيرة أو شركة عامة”. وأضاف: “إن إطار تثبيت الإيجارات الحالي أداة غير دقيقة للغاية”.

تجاوزت زيادات الإيجار التي أقرتها بلدية ريجبي معدل التضخم، باستثناء تكاليف المأوى، خلال معظم فترة ولاية العمدة السابق مايك بلومبرغ، وفقًا لمعهد السياسة المالية – وهو اتجاه لم يتعافَ منه المستأجرون الذين استقرت إيجاراتهم بعد، كما قال صموئيل شتاين، محلل سياسات الإسكان في جمعية الخدمة المجتمعية، التي أيدت تجميد الإيجارات هذا العام.

وأقر شتاين قائلاً: “هناك مجموعة من المباني التي تعاني من ضائقة مالية شديدة”، وإن كان حجمها، كما يقول، أقل بكثير مما تدعيه مصالح الملاك. إن زيادة الإيجار الشاملة طريقة سيئة لحل هذه المشكلة”.

وأشار إلى برامج المدينة التي يمكن للملاك الاستفادة منها، مثل البرنامج الذي أطلقته إدارة آدامز والذي يقدم منحًا بقيمة 50 ألف دولار لكل وحدة للملاك الذين يعيدون تأهيل المساكن الشاغرة الخاضعة لقواعد الإيجار، والذي لم يحظَ باهتمام كبير من الملاك.

وقال شتاين: “إذا لم يكن [الملاك] على استعداد لأخذ أموال مجانية لإصلاح الشقق مقابل الحفاظ على الإيجار كما هو، فإنهم لا يُظهرون حسن نية”، وعلى الرغم من الجدل المستمر لسنوات بأن مجلس إدارة حقبة آدامز لم يقدم الدعم الكافي لمُلّاك العقارات المتعثرين، إلا أن هذه القرارات لا تبدو سيئة للغاية بالنسبة لبعض مُلّاك العقارات في ظلّ احتمالية فوز ممداني برئاسة البلدية.

وقال كيني بورغوس، المدير التنفيذي لجمعية شقق نيويورك، وهي مجموعة رائدة لمُلّاك العقارات: “يجب الإشادة بمجلس إرشادات الإيجار الحالي لصموده في وجه الضغوط في الوقت الحالي”.

ويترشح كومو الآن كمستقل، ولكن منذ هزيمته الساحقة في الانتخابات التمهيدية، اصطف العديد من هؤلاء المطورين خلف آدامز.

وحقق العمدة أرباحًا طائلة من أصحاب المصالح العقارية خلال الشهر الماضي، إذ يرى بعض كبار ملاك العقارات والمطورين أنه الخيار الأمثل لهزيمة ممداني في نوفمبر. في حين يستسلم آخرون تقريبًا لرجحان فوز ممداني القوي في السباق كمرشح ديمقراطي في مدينة ذات أغلبية ديمقراطية.

وقال بورغوس: “في الوقت الحالي، لا أرى أي مسار واضح أو مؤشر على إمكانية انتخاب شخص آخر غير ممداني، ولذلك نعمل على هذا الأساس ونمضي قدمًا”.