تحليل: كيف يمكن أن يؤثر إلغاء ضريبة أرباح رأس المال على مبيعات المنازل على سوق الإسكان؟

ترجمة: رؤية نيوز

صرح الرئيس دونالد ترامب بأنه “يفكر” في إلغاء ضريبة أرباح رأس المال الفيدرالية على مبيعات المنازل، في خطوة رحب بها الخبراء، محذرين من أنها ستصب في مصلحة مالكي المنازل الأثرياء أكثر من أي جهة أخرى.

صرح ترامب للصحافة في 22 يوليو: “نفكر في… إلغاء ضريبة أرباح رأس المال على المنازل”، مُبديًا دعمه لمقترح طرحته النائبة مارجوري تايلور غرين من جورجيا.

وفي حين أنه لم يتضح بعد ما إذا كان أي تغيير حقيقي سيُسفر عنه مشروع قانون غرين – “قانون إلغاء ضريبة مبيعات المنازل” – أو اقتراح ترامب، يُقدّر الخبراء بالفعل أن هذا التغيير سيفيد مالكي المنازل الأمريكيين الأثرياء على حساب المشترين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، مما يُفاقم التفاوت القائم في سوق الإسكان الأمريكي.

ومع ذلك، يتفق معظم الناس على أن مراجعة نظام ضريبة أرباح رأس المال الحالي ضرورية بشكل عاجل لمعالجة مشاكل القدرة على تحمل تكاليف السكن الحالية.

ما هي ضريبة أرباح رأس المال على مبيعات المنازل؟

أصحاب المنازل الذين يبيعون منزلًا حققوا منه ربحًا رأسماليًا كبيرًا، أي أنهم يبيعونه الآن بسعر أعلى من سعر شرائه الأصلي، من المرجح أن يدفعوا ضريبة أرباح رأسمالية فيدرالية على جزء من هذا الربح.

وينطبق هذا على أصحاب المنازل الذين يمتلكون عقارات طويلة الأجل، بينما لن يضطر من يبيعون عقارًا خلال عام من شرائه إلى دفع أرباح رأسمالية على البيع.

ويحصل أصحاب المنازل الذين سكنوا منزلًا كمسكن رئيسي لهم لمدة 24 شهرًا على الأقل خلال السنوات الخمس التي تسبق البيع على إعفاء من أول 250,000 دولار من الأرباح للأفراد، و500,000 دولار للأزواج الذين يقدمون إقرارًا ضريبيًا مشتركًا.

ومن جانبها صرحت دانييل هيل، كبيرة الاقتصاديين في موقع Realtor.com، في بيان لها مع مجلة نيوزويك: “ببساطة، عدد أصحاب المنازل الذين يدفعون ضرائب أرباح رأس المال على البيع محدود بسبب هذه الاستثناءات، ولكن هناك مشكلة كبيرة”.

كما قالت: “وُضع هذا الاستثناء عام ١٩٩٧، ولم يُفهرس وفقًا للتضخم، ولو كان مُفهرسًا وفقًا للتضخم فقط عند إقراره، لكانت هذه الاستثناءات أكبر من ضعف ما هي عليه اليوم (٥٠٦ آلاف دولار و١.١٣ مليون دولار)”. وأضافت: “وقد تجاوزت زيادات أسعار المساكن معدل التضخم في العديد من تلك السنوات، مما زاد من تآكل قيمة الاستثناءات”.

وأشارت هيل: أنه “من المرجح أن يُمثل هذا الحد الأقصى مشكلةً لأصحاب المنازل في الولايات ذات التكلفة المرتفعة، حيث ارتفعت أسعار المساكن بشكل حاد، مثل كاليفورنيا وماساتشوستس”.

وأضافت: “قد يُمثل أيضًا مشكلةً لأصحاب المنازل ذات الأسعار الأعلى من المتوسط في الولايات ذات التكلفة المنخفضة، وخاصةً في المناطق التي ارتفعت فيها أسعار المساكن بسرعة، وإذا كان أصحاب المنازل قد عاشوا فيها لفترات طويلة، وهو أمرٌ أكثر شيوعًا بين كبار السن”.

ولكن مع الارتفاع الهائل في قيم العقارات منذ موجة شراء المنازل خلال الجائحة، يجد المزيد من أصحاب المنازل في جميع أنحاء البلاد أنفسهم يحققون مكاسب رأسمالية عالية، سواءً كانوا في مناطق باهظة الثمن في الولايات المتحدة أم لا.

كيف سيؤثر إلغاء هذا الحد على سوق الإسكان الأمريكي؟

صرحت شانون ماكغان، نائبة الرئيس التنفيذي وكبيرة مسؤولي المناصرة في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، لمجلة نيوزويك أن مجموعتها تُرحب بأي مقترح يُعالج “عتبات مكاسب رأس المال القديمة التي تُضر بمالكي المنازل الأمريكيين”.

ووفقًا لـما تقول ماكغان: “لم يعد هذا الأمر مجرد مصدر قلق للعقارات الفاخرة”، بل من المرجح أن يؤثر على عدد متزايد من مالكي المنازل الأمريكيين في المستقبل القريب.

وخلصت أبحاث الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إلى أن ما يقرب من 29 مليون مالك منزل، أي ما يقرب من ثلث السوق، يواجهون بالفعل ضرائب محتملة على أرباح رأس المال في حال بيع منازلهم، “ومن المتوقع أن يرتفع هذا العدد بشكل حاد خلال العقد المقبل”، وفقًا لماكغان.

وقالت ماكغان “للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، بحلول عام 2035، قد يتجاوز ما يقرب من 70% من مالكي المنازل الحد الأقصى البالغ 250 ألف دولار، “بما في ذلك العديد من عائلات الطبقة المتوسطة التي امتلكت منازلها لفترة طويلة في أسواق سريعة النمو”.

وأضافت: “هذه الأعباء الضريبية تُحدث “تأثير الاحتجاز”، وخاصةً لكبار السن، مما يُثني الناس عن البيع ويُبقي المنازل التي هم بأمس الحاجة إليها خارج السوق”.

ويمكن أن تُمكّن زيادة الاستبعاد أو إلغاء ضريبة أرباح رأس المال لبائعي المنازل “أولئك الذين سيواجهون فاتورة ضريبية باهظة من البيع”، و قالت هيل: “إنّ تقليص حجم المنزل أو الانتقال إليه قد يفتح الباب أمام زيادة في مخزون المساكن في بعض أسواق الإسكان الأعلى تكلفة”.

وأضافت: “وإلا، فإنّ الهيكل الضريبي الحالي يُحفّز مالكي المنازل الذين قد يواجهون فاتورة ضريبة أرباح رأس المال الكبيرة على البقاء في منازلهم حتى وفاتهم – حتى لو لم يعد المنزل مناسبًا لاحتياجاتهم”.

وتابعت: “هذا لأنه عند وفاة مالك المنزل، يحصل المنزل على ما يُسمى بالأساس المُعزّز – وهو المبلغ المُستخدم لحساب أرباح رأس المال يُعاد ضبطه إلى القيمة السوقية الحالية، مما يُلغي فعليًا أي التزامات مستحقة على أرباح رأس المال للأفراد، مع نتيجة مماثلة ولكن أكثر دقة للأزواج الباقين على قيد الحياة”.

ووفقًا لماكغان، فإنّ إلغاء أرباح رأس المال من مبيعات المنازل أمرٌ يتعلق بالعدالة.

وقالت: “لا ينبغي فرض ضرائب على مالك المنزل كما يُفرض على المستثمر. الأمر يتعلق بحماية حقوق الملكية ومساعدة السوق بأكمله على العمل بكفاءة أكبر. تعكس تعليقات الرئيس ترامب زخمًا متزايدًا للإصلاح، ونحن متفائلون برؤية هذه القضية تحظى باهتمام على أعلى المستويات”.

لكن خبراء آخرين يشككون في تأثير إلغاء أرباح رأس المال على مبيعات المنازل على مالكي المنازل الأمريكيين في الوقت الحالي.

صرحت هانا جونز، كبيرة محللي الأبحاث الاقتصادية في Realtor.com، لمجلة نيوزويك سابقًا: “قد يشعر مالكو المنازل على المدى الطويل في الأسواق التي شهدت ارتفاعًا سريعًا في قيمتها خلال السنوات الخمس الماضية بعبء إضافي، مما قد يثنيهم عن البيع. ومع ذلك، تُطبق هذه الضرائب عمومًا على مجموعة فرعية صغيرة نسبيًا من البائعين، ومن غير المرجح أن تؤثر بشكل كبير على السوق الأوسع”.

كما قالت:”وبالنسبة للبائعين في الأسواق منخفضة إلى متوسطة الأسعار، يُعدّ الاستبعاد الحالي كافيًا. بلغ متوسط سعر الإدراج الوطني 441,000 دولار أمريكي في يونيو، وهو أقل من 500,000 دولار أمريكي كقيمة استبعاد مشتركة، مما يعني أن بائع المنزل الأمريكي النموذجي لا يخضع لضريبة أرباح رأس المال إذا قدم إقرارًا ضريبيًا مشتركًا”.

وهناك أيضًا بعض الجوانب السلبية المحتملة التي يجب مراعاتها والتي قد تترتب على الإلغاء المحتمل لضريبة أرباح رأس المال الفيدرالية على مبيعات المنازل.

فقالت جونز: “قد تتفاقم مشكلات القدرة على تحمل التكاليف المستمرة بإلغاء هذه الضريبة، إذ قد يؤدي ذلك إلى زيادة الطلب وزيادة تنافسية سوق الإسكان، خاصةً في ظل محدودية العرض”.

وأضافت: “سيؤدي إلغاء هذه الضريبة إلى تفضيل المالكين الأثرياء، مما قد يؤدي إلى تفاقم عدم المساواة في حقوق الملكية وجعل السوق أكثر صعوبة للمشترين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط”.